|
|
您现在的位置： 北京中立诚会计师事务所有限公司 >> 会计网校 >> 注册资产评估师 >> 文章正文
3.熟悉运用收益法评估房地产的技术思路及适用范围；掌握收益法评估房地产中的纯收益、客观总收益和客观总费用的含义及其关系；掌握收益法评估房地产中的酱化率的实质及种类；掌握确定房地产资本化率时所运用的纯收益与售价比率法、安全利率加风险调整值法和各种投资收益率排序插入法；掌握运用收益法评估房地产的各种计算公式和分析重点。
4.熟悉运用市场法评估房地产的技术思路及适用范围；掌握运用市场法评估房地产的评估程序及操作步骤；掌握交易情况修正、日期修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正和土地使用年期修正的方法的具体要求、估算要点和具体过程；掌握运用市场法评估房地产的综合分析技术。
5.熟悉运用成本法评估房地产的技术思路及适用范围；掌握土地评估中成本法操作步骤、土地价格的基本组成；熟悉土地取得费、土地开发费、投资利息和土地增值收益等的基本内涵及计算方法；掌握运用成本法评估新建房地产卓越建筑物的具体要求、估算要点和具体操作步骤。
6.熟悉运用剩余法评估房地产的技术思路及适用范围；掌握运用剩余法评估房地产的操作步骤、参数计算及计算公式的理解和具体运用。
7.熟悉基准地价的含义、特点及其作用；了解测算基准地价的基本思路；熟悉基准地价修正系数法的基本思路、适用范围及其运用的基本程序。
8.了解路线价法的含义及理论依据；了解路线价法的适用范围及估价程序；掌握深度非分率表的制作方法；掌握路线价法中的四三二一法则；了解路线价法中的苏慕期法则、霍夫曼法则和哈柏法则；掌握路线价法的计算公式及其在地价评估中的运用。
9.了解在建工程的概念与特点；熟悉在建工程评估中资料的收集与分析；掌握在建工程评估的形象进度法、成本法和假设开发法的估算要点和具体步骤
（三）要点说明
1.土地的自然供给和经济供给
地球提供给人类可利用的土地数量，叫做土地的自然供给，它反映了土地供人类使用的天然特性，其数包括已利用的土地和未来可供利的土地，即后备土地资源。
土地的经济供给，是指在土地的自然供给的范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。
2.地价的特征
（ 1）地价是地租的资本化。地价不是土地的购买价格，而是地租的资本化。
（ 2）地价是权益价格。由于地产位置不可移动，因此地产的买卖、抵押等并不能转移地产的物质实体本身，而且转移与土地有关的各种权益。地产的权益有多种表现形式，扣所有权、使用权、抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的地产转移方式不同，形成的地产权益不同，其权益价格也不相同。
（ 3）土地具有增值性。地价受多种因素影响，由于土地可永续利用，随着地块周围环境因素的变化及经济的增长，除个别情况外，随着时间的流逝，一般情况下，土地往往具有自然增值的属性。
（ 4）地价与用途相关。同样一宗土地，在不同的规划用途下，其使用价值不一样的，土地价格与其用途相关性极大。
（ 5）地价具有个别性。由于土地位置的固定性，其交易往往是单个进行，因此形成的地产市是一个不完全竞争市场。
（ 6）地价具有可比性。人们可以根据地产价格的形成规律，对影响地产价格的因素进行比较，从而能够比较地产的价格。
3.房地产的主要特性
（ 1）位置固定性。地球上没有完全相同的房地产，即使有两宗房地产的地上建筑物设计、结构和功能等完全相同，因土地位置的差异，也会造成格的差异性。
（ 2）供求区域性。由于土地位置固定性，房地产具有区域性的特点。房地产供求关系的地区差异造成区域之间房地产价格的差异性。
（ 3）长期使用性。由于土地可以永续利用，建筑物也是耐用品，使用年限可达数十年甚至长达上百年，使用期间即使房屋变旧或受损，也可以通过不断的翻修，以延长其使用期。
（ 4）大量投资性。房地产投资开发需要投入大量资金金融业的支持和介入，是发展房地产业必不可少的条件。
（ 5）保值与增值性。由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的需求，特别是对良好地段物业的需求，导致价格上涨。同时，对土地的改良和城市基础实施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致土增值。
（ 6）投资风险性。房地产使用的长期性和保值增值性使之成为投资回报率较高的行业，同时房地产投资风险也比较大。
（ 7）难以变现性。由于房地产位置固定性、用途不易改变等，导致其变现性较差。
（ 8）政策限制性。房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土地使用规划、土地用途管制、住房政策、房地产信货政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。
4.最有效使用原则
最有效使用原则是指，在评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而应该结合预期原则和合法原则，考虑在何种情况下房地产能够达到最佳使用及实现的可能以最佳使用所能带来的收益评估房地产价值。
5.合法原则
合法原则是指房地产评估对象的使用要符合法律法规和城市规划的规定。
6.房地产评估的程序
房地产评估一般应依照以下程序进行：明确评估基本事项、制定工作计划、实地勘察与收集资料、测算被估房地产的价值、确定评估结果和撰写评估报告。
7.房地产价格的种类
（ 1）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格；
（ 2）按价格形成方式可分为市场交价格和评估价格；
（ 3）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格；
（ 4）按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等。
房地产总价格，是指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格，有三种情况：对土地而言，是指单位土地面积的土地价格；对建筑而言，是指单位建筑面积的建筑物价格；对房地产单位价格而言，是指单位建筑面积的房地产价格。
楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。
楼面地价 =土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率
（ 5）其他价格类型。公告地价，是政府定期公布的土地价格。
申报地价，是土地所有人或使用人参照公告地价向政府申报的土
|
| 文章录入：中立诚会计师事务所 责任编辑：中立诚会计师事务所 |
|
|
| 【字体：小 大】 【发表文章】【发表评论】【加入收藏】【告诉好友】【打印此文】【关闭窗口】 |
| 网友评论：（只显示最新10条。评论内容只代表网友观点，与本站立场无关！） |
|
|
|
|
新闻排行
中央
地方
国外
热点