各县、区人
民政府，市政府各部门，各企事业单位：
《
抚顺市城市住宅小区物业管理暂行规定》业经市政府第68次常务会议通过，现印发给你们，望认真贯彻执行。
抚顺市城市住宅小区物业管理暂行规定
第一章 总则
第一条 为加强城市住宅小区物业管理，保障住宅小区物业的合理使用，为居民创造优美整洁、文明安全、舒适方便的生活环境，根据有关法律、法规，结合我市实际，制定本规定。
第二条 凡在城市规划区内实行物业管理的住宅小区、从事物业管理服务
工作的单位及住宅小区内的房屋产权人、使用人均应遵守本规定。
第三条 本规定所称住宅小区是指以住宅为主，兼有非住宅房屋，并有相应配套公共设施，
建筑面积在三万平方米以上的居民生活区。
本规定所称物业管理，是指物业管理企业受住宅小区住户的委托，对住宅小区各类房屋及相配套的公共设施、共用设备、公共场地、小区绿化、小区道路、环境
卫生、公共秩序等进行维护、修缮和管理。
本规定所称住户，是指住宅小区内各类房屋的产权人、使用人。
第四条 城市新建住宅小区必须实行物业管理，已交付使用的住宅小区应创造条件逐步实行物业管理。
第五条 市人
民政府
房产行政主管部门主管城市住宅小区物业管理
工作，主要职责是：
（一）制定住宅小区物业管理的有关规定；
（二）从宏观上对住宅小区物业管理
工作进行
组织协调和业务指导；
（三）对住宅小区管委会和物业管理企业的管理服务
工作进行监督检查；
（四）负责物业管理企业的资质审查、评定等级、发放物业管理资质证书和年检
工作；
（五）参与住宅小区的综合验收，负责
组织新建住宅小区接管；
（六）
组织开展住宅小区达标创优活动；
（七）负责住宅小区物业管理人员的培训。
第六条 各区人
民政府和规划、城建、
交通、环卫、邮电、供电、工商、
物价、
公安、消防、供水、供暖、燃气等管理部门（以下简称专业管理部门），协同
房产行政主管部门做好住宅小区的物业管理
工作。
第七条 住宅小区的住户有参与住宅小区物业管理的权利，并有合理使用房屋、公共设施、维护和遵守住宅小区公共秩序的义务。
第二章 住宅小区建设与移交
第八条 住宅小区规划设计遵照《中华人民共和国城市居住区规划设计规范》及有关规定执行，并按其规定规划设计道路、管线、公共绿地、幼儿园、停车场、
文化体育、商贸服务、环卫、消防等市政公用基础设施和公共配套设施。其配建水平应与居住人口规模相对应，并与住宅同时规划，同时建设，同时投入使用。
第九条 住宅小区的规划设计方案，必须经市规划
行政管理部门会同有关部门审定。住宅小区必须按照经批准的规划设计方案进行建设。
第十条 市建设行政主管部门、市开发办、市规划行政主管部门对住宅小区的建设实行管理与监督。
第十一条 房地产开发建设单位进行住宅小区建设，应严格按设计标准施工，不得擅自改变规划设计。确需部分变更的，必须经市规划行政主管部门同意，市规划行政主管部门在审定时，应征求有关部门的意见。
第十二条 住宅小区竣工后，由市开发办
组织有关部门按国家、省、市有关规定标准进行综合验收。住宅小区竣工验收必须符合下列要求：
（一）建设项目按批准的小区规划和有关专业管理要求全部建成，并满足使用要求；
（二）住宅及市政公用基础设施、公共配套设施及单项工程全部验收合格，验收资料齐全；
（三）各类
建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；
（四）施工机具、暂设工程、
建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平。
住宅小区经综合验收合格后方可配户。
第十三条 住宅小区的开发建设单位，应在住户入住前6个月，委托物业管理企业对住宅小区实行前期管理，管理费用由开发建设单位承担。
第十四条 住宅小区竣工综合验收后，建设单位凭住宅小区验收合格手续，向
房产行政主管部门申请办理小区移交管理手续。
两个以上建设单位合建的住宅小区办理移交管理手续时，由该小区建设规模大的单位负责牵头办理移交管理手续。
第十五条 住宅小区移交管理时，建设单位应向管委会或前期管理单位移交下列住宅小区工程建设有关资料：
（一）住宅小区平面规划图、竣工总平面图；
（二）房屋设备和配套设施的竣工图；
（三）地下管网图；
（四）住宅小区各类房屋清单；
（五）出售房屋的产权归属和成本核算清单；
（六）住宅小区公共设施、共用设备及公共场地清单；
（七）其它应提供的资料。
第十六条 开发建设单位出售商品房，产权人按房改政策出售公房，均应在售房
合同中明确物业管理内容。
第十七条 住宅小区建设单位自办理移交管理之日起，不再承担住宅小区的管理责任。但经鉴定的建设质量问题及保修期内的房屋、设施，仍由该建设单位负责修缮。
第三章 住宅小区管理委员会
第十八条 住宅小区管理委员会（以下简称管委会）是代表和维护住宅小区内房屋产权人和使用人的合法权益，对住宅小区物业实行民主管理的群众性自治
组织。
第十九条 住宅小区入住率达50％以上时，在
房产行政主管部门的指导下，由住宅小区所在街道办事处
组织住户代表及有关管理部门举行住宅小区管委会筹备会议，选举产生管委会。
第二十条 管委会成员由热心公益事业、责任心强、有一定
组织能力的人员组成。住户代表在管委会成员中的比例应不低于70％。
第二十一条 管委会每届任期三年，管委会委员可连选连任，主任委员由街道办事处主任或副主任担任。
第二十二条 管委会享有以下权利：
（一）制定管委会章程、小区物业管理目标及居住公约；
（二）决定选聘、续聘或解聘物业管理公司；
（三）对物业管理公司的各项管理
工作的实施及规章制度执行情况进行监督和检查；
（四）审议物业管理公司制定的年度管理计划和住宅小区物业管理、修缮、服务等重大措施。
第二十三条 管委会履行下列义务：
（一）维护小区内房屋产权人和使用人的合法权益；
（二）协助物业管理公司落实各项管理
工作；
（三）接受物业管理行政主管部门的监督、指导；
（四）及时向有关管理部门和单位反映住户的意见和要求；
（五）
组织小区达标创优和
其他社会公益活动；
（六）召集和主持住户大会及有关会议，每年向大会和物业管理行政主管部门报告一次
工作。
第四章 物业管理企业
第二十四条 物业管理企业是依法成立，从事住宅小区物业管理及提供社区服务的经营单位。
第二十五条 开办物业管理企业必须具备下列条件：
（一）有10万元以上的注册资金；
（二）有固定的办公场所；
（三）有符合规定的物业管理章程；
（四）有管理机构和与管理规模相适应的各类管理人员、技术人员。
第二十六条 申办物业管理企业必须提供下列资料：
（一）申请报告；
（二）代表人身份证明；
（三）资质证明；
（四）办公场所证明；
（五）物业管理章程；
（六）管理人员和技术人员资格证明。
第二十七条 开办物业管理企业，须先向
房产行政主管部门提出书面申请，经资质审查批准，领取物业管理企业资质证书，并向
工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后方可开业。
第二十八条 物业管理企业依据与管委会签订的《住宅小区物业管理合同》，对住宅小区实施物业管理。物业管理
合同须报小区主管部门备案。
第二十九条 物业管理企业对住宅小区实行专业化管理和综合性有偿服务。
第三十条 物业管理企业职责：
（一）根据本规定和物业管理
合同规定，对住宅小区实行管理，依法经营；
（二）管理住宅小区综合验收档案资料；
（三）依据
房产和公共设施管理的有关规定，制止住宅小区内的违章和违法行为；
（四）以为住户服务为宗旨，为住户提供有偿服务，提高住宅小区的环境效益和社会效益；
（五）定期向管委会汇报住宅小区管理
工作，接受小区管委会和有关
行政管理部门的监督和指导。
第五章 物业维护与管理
第三十一条 住宅小区内的单位和个人应爱护小区内房屋、公共设施与环境，不得在小区内实施下列行为：
（一）擅自改变房屋结构、用途和外观，损坏设施、设备及危及房屋安全；
（二）占用楼梯间、通道、道路等公用部位、乱搭乱建、乱停放车辆及影响住宅小区景观；
（三）擅自拆改、损毁、占压消防、环卫、电讯等公共公用设施；
（四）堆放易燃、易爆、放射性物品或燃烧有毒物质等危及人身健康和生命财产安全；
（五）随地倾倒污水、乱抛垃圾、堆放杂物；
（六）挖沙取土、践踏或占压绿地、攀折花木、耕种农作物，饲养家畜、家禽；
（七）发出超规定标准的噪音，聚众喧闹；
（八）法律、法规、规章禁止的
其他行为。
第三十二条 住宅小区物业维护管理的内容：
（一）维修、养护住宅小区内的房屋及共用水箱、电梯等附属设施；
（二）维修、养护住宅小区内的安全防范设施和庭院线以内的道路；
（三）养护住宅小区内的花草树木，维护园林小品和
其他园林设施；
（四）住宅小区内环境
卫生的清扫、公厕保洁和维护环卫设施；
（五）维护小区内
交通秩序；
（六）负责治安保卫
工作，落实防范措施；
（七）法律、法规、规章规定
其他应做好的管理
工作。
前款（一）项中房屋户门以内部位维修费用由产权人承担，房屋共用部位维修费用属购买商品房的由产权人承担；属房改购买公房的，从住宅维修
基金中列支，不足部分由产权人分担。（二）至（六）项中维修、养护费用从住宅小区基础设施维修费、城维费及物业管理服务费中列支。
第三十三条 住宅小区进户线内外的供电、供水、排水、供暖、燃气管线、电信等设施的维修管理按有关规定划分维修管理责任。专业管理部门不负责维修管理的，可委托物业管理企业维修管理。
第三十四条 各专业管理部门在审批住宅小区内改变房屋使用用途和经营项目、工程项目及维修住宅小区设施、设备时，应与住宅小区物业管理企业沟通，对因施工破坏的小区环境应在工程结束时修复，否则应予赔偿损失。
第六章 管理经费和专用房屋
第三十五条 新建住宅小区的开发建设单位在开发项目立项时，按住宅小区建设总投资的一定比例，向市房产行政主管部门交纳住宅小区基础设施维修费，该费用计入建设成本，一次性划转到市
房产行政主管部门，专户存储，用于住宅小区公共设施的更新，大型设施的增改，以及为其它建成住宅小区实行物业管理提供补助资金。
第三十六条 市
财政每年从城市维护费中按0.5％的比例提取住宅小区维护费划拨给市
房产行政主管部门作为住宅小区物业管理的补贴经费。
第三十七条 住宅小区开发建设单位按总
建筑面积0.5％的比例以成本价向住宅小区管委会提供商服用房，并在管委会成立一个月内转交管委会。小区管委会应将商服用房按民用住房租金标准出租给物业管理
企业经营，经营收入全部用于住宅小区管理。
第三十八条 开发建设单位移交住宅小区时，一次性无偿向管委会提供物业管理用房，产权归国家所有。具体标准：
（一）
建筑面积5万平方米以下，60－80平方米；
（二）
建筑面积5万平方米以上10万平方米以下，80－100平方米；
（三）
建筑面积10万平方米以上，120－150平方米。
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